ZMÌNY V KATASTRU NEMOVITOSTÍ OD 1.1.2014

1) První změnou týkající se katastru nemovitostí od 1.1.2014, na kterou je vhodné upozornit a o které se v souvislosti s novým občanským zákoníkem hovoří asi nejvíce, je to, ze nový občanský zákoník se vrací k zásadě superficies solo cedit, coz v překladu z latiny znamená: povrh ustupuje zemi (pozemku). Tímto se vyjadřuje pravidlo, ze vse, co je pevně spojeno s pozemkem, je jeho součástí. Je-li vlastník pozemku shodný s vlastníkem stavby (netýká se staveb dočasných), stává se ke dni 1.1.2014 taková stavba součástí pozemku. Součástí pozemku nejsou inzenýrské sítě pod zemským povrchem vč. souvisejících staveb a technických zařízení. Účelem zákona je u těch případů, kdy nedochází ke spojení pozemku a stavby, nenásilnou cestou vlastnictví pozemku a stavby sjednotit, a to tím, ze vlastníkovi pozemku nálezí překupní právo ke stavbě jiného vlastníka na jeho pozemku. V případě, ze vlastník pozemku své předkupní právo vyuzije a stavbu získá do svého vlastnictví, stane se taková stavba součástí pozemku a ztratí tak svůj status věci v právním slova smyslu a s takovou stavbou jiz nebude moci nakládat jako se samostatným objektem právních vztahů. Při uzavírání smluv po 1.1.2014 je tedy nutné pamatovat na správné označení nemovitostí, kde tudíz nebude jako předmět převodu pro účely zápisu v katastru nemovitostí uváděna stavba ale jen pozemek, na kterém stojí, a to i tehdy, je-li v katastru nemovitostí stále stavba evidována. Není v moznostech katastru nemovitostí okamzitě k 1.1.2014 stavby v těch případech, kde se stávají součástí pozemku, vymazat. Dle přechodných ustanovení katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. budou právní vztahy k nemovitostem evidovány podle dosavadního stavu do doby, nez budou údaje dotčeny změnou (např. uzavření kupní smlouvy a její podání na KÚ apod.)

2) Katastr nemovitostí přísně uplatňuje zásadu materiání publicity, která vychází z toho, ze údaje v katastru nemovitostí jsou úplné a správné a jejich povědomí zakládá u osoby dobou víru týkající se určitého práva. Naopak ten, kdo se o údaje z katastru nemovitostí nezajímá (nevsimne si např. plomby o probíhajícím řízení), nemůze se dobré víry domáhat a neznalost katastru nemovitostí neomlouvá stejně jako neznalost zákona. Katastr nemovitostí je veřejný seznam, do kterého můze kazdý nahlízet a zjisťovat si údaje pro něj důlezité. I z důvodu dodrzování této zásady je vhodné, aby si kazdý jednou za čas nasel chvíli a podíval se např. do bezplatné aplikace Českého úřadu zeměmeřičského a katastrálního (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/), zda ohledně jeho nemovitosti je vse v pořádku. V souvislosti s řízeními u katastrálního úřadu vznikl nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb., který rusí dosavadní katastrální zákon č. 344/1992 Sb. a dále zákon č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Ten upravuje v rámci zásady intabulační a zásady priority mimo jiné i to, ze naprostá větsina práv budou do katastru nemovitostí zapisována vkladem, a to i ta, která byla doposud zapisována záznamem. Novinkou je nyní to, ze rozhodující bude okamzik vzniku právních účinků návrhu na vklad do katastru nemovitostí, z hlediska hodiny, minuty a vteřiny. Do 31.12.2013 předpisy neznaly nabytí vlastnického práva k nemovitosti k jinému časovému údaji nez den, resp. vlastnictví se nabývalo k počátku dne, nyní to vsak bude ke konkrétnímu časovému údaji jak je výse uvedeno. Nově budou v katastru nemovitostí obsazeny např. cenové údaje o nemovitostech.

3) V souvislosti s novým katastrálním zákonem se mění dalsí kroky při zápisu práv do katastru nemovitostí s účinností od 1.1.2014. Podání bude mozné učinit jak v listinné podobě tak elektronicky (s elektronickým podpisem). Taktéz listiny - přílohy zádosti, bude mozno dodat jak v tistěné podobě tak v elektronické podobě při splnění potřebných nálezitostí. Nově se přílohy návrhu na vklad do katastru nemovitostí budou dodávat úřadu jen v jednom vyhotovení (doposud v počtu o dva vyssí, nez byl počet účastníků). O tom, ze byl podán příslusný návrh, katastrální úřad nejpozději den po podání informuje vlastníka nemovitosti, ze právní poměry jsou dotčeny změnou. Informován bude vlastník na adresu svého trvalého pobytu i tehdy, bude-li zastoupen na základě plné moci, čímz se má zabránit situaci, ze nemovitost je prodávána bez vědomí vlastníka (např. nájemcem bytu) na základě padělané plné moci atd. Kromě trvalého bydlistě můze být upozornění zasláno téz do datové schránky, nebo na zádost vlastníka téz na e-mail nebo telefon. Rovněz je mozné si zaplatit monitoring změn v katastru daného vlastníka. Vklad do katastru nemovitostí nebude mozné provést dříve nez po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne takového oznámení o řízení. Po provedení vkladu zasle katastrální úřad vyzorumění o provedení vkladu a jiz nebude zasílat listinu s dolozkou o provedení vkladu.

4) V souvislosti se změnami týkajících se katastru nemovitostí od 1.1.2014 platí rovněz spousta nových věcí také pokud jde o daňovou problematiku. Úplatné převody se řídí novým zákonem č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí a bezúplatné převody byly začleněny do zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Zákon o dani z převodu nemovitostí č. 357/1992 Sb. zaniká k 31.12.2013, vyjma případů, kdy doslo k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nejpozději v tento den. V případě bezúplatných převodů, není-li převod od daně osvobozen, se bude uplatňovat rovná 15 procentní sazba daně na rozdíl od dosavadní progresivní darovací daně v rozmezí 7,0 % az 40,0 %. V případě úplatného převodu nebude nutné pro účely výpočtu daně vyhotovení znaleckého posudku. V případě, ze poplatník dodá finančnímu vsechny potřebné údaje, bude si moci finanční úřad zjstit sám tzv. směrnou hodnotu. Daň bude vypočtena ze sjednané ceny nebo ve výsi 75 % srovnávací daňové hodnoty, přičemz jako srovnávací daňová hodnota bude uváděna právě buď finančním úřadem zjistěná směrná hodnota anebo cena zjistěná znaleckým posudkem, přičemz sám poplatník si určí, jakým způsobem bude zjistěna srovnávací daňová hodnota. Ve větsině případů si poplatníci zřejmě zvolí jako doposud zjistění ceny znaleckým posudkem. Přílohou přiznání pak bude (kromě event. znaleckého posudku) prostá kopie smlouvy a dále vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu do katastru nemovitostí. Náklad na znalecký posudek pak bude uznatelný výdaj pro účely zjistění daňového základu.

5) Mnoho změn doznají téz práva a povinnosti členů společenství vlastníků jednotek. Této problematice se věnuje samostatný oddíl k společenství vlastníků jednotek.
Jakmile časové moznosti dovolí, budeme na těchto stránkách postupně zveřejňovat dalsí změny týkající se nemovitostí od 1.1.2014. Novinkou budou téz informace o právu nájmu.