DRUŽSTEVNÍ NEBO OSOBNÍ VLASTNICTVÍ
Po přečtení informací této stránce si mozná zodpovíte odpověď na otázku, zda je výhodnějsí byt v druzstevním vlastnictví nebo byt v tzv. osobním vlastnictví. Zde naleznete nesporné výhody osobního vlastnictví. Druzstevní vlastnictví má jistě i některé své výhody, ve výsledku lze vsak jednoznačně konstatovat, ze výhody osobního vlastnictví zcela zásadně převazují nad výhodami druzstevního vlastnictví a druzstevní vlastnictví je povazováno jiz jako přezitek, který je v moderní současnosti dlouhodobě nevyhovující a zcela v rozporu se standardy bytového vlastnictví ve vyspělých státech Evropské unie. Smutnou pravdou vsak je, ze členové představenstva některých druzstev zcela klamavě informují své členy o těchto skutečnostech a v členech druzstva ponechávají či vyvolávají mylné přesvědčení, ze stávající (tj. druzstevní) vlastnictví je pro ně výhodnějsí.
Dnes je mozno se setkat v zásadě se čtyřmi druhy druzstev, a to:
tzv. lidová bytová druzstva a dále stavební bytová druzstva, která existují desítky let a zahrnují v sobě stovky az tisíce bytů a garází, u kterých větsinou lze individuálně převádět byty do OV, jelikoz bylo v zákonné lhůtě o převod pozádáno a druzstva mají pro tento účel zavedený a fungující systém,
druzstva zakládaná v rámci nových developerských projektů, která obvykle velmi otevřeně informují své stávající i budoucí členy o moznostech převodu bytu do OV a bězně toto umozňují jiz krátce po nabytí členských práv a povinností a dále
tzv. privatizační druzstva, tj. druzstva, která byla zalozena z důvodu privatizace bytového domu v majetku obce/města do vlastnictví stávajících nájemců bytů a vznikají v posledních dvaceti letech. Právě tato druzstva jsou nejčastějsími klienty právních a realitních kanceláří (a téz mé kanceláře) ohledně sluzeb směřujících k transformaci druzstevního vlastnictví na tzv. osobní vlastnictví se zalozením společenství vlastníků jednotek. Ruku v ruce s tím, jak roste informovanost veřejnosti o výhodách osobního vlastnictví, roste i poptávka těchto mensích druzstev (v řádu jednotek az desítek bytů a garází) po firmách, které se problematikou převodů bytů do OV zabývají. V případě, ze druzstvo doplatilo městu kupní cenu za pořízení bytového domu, převodu bytů do OV kromě vůle nájemců jiz v podstatě nic nebrání.
Zde je několik nejzásadnějsích důvodů proč druzstevní vlastnictví nahradit tzv. osobním vlastnictvím:
a) Důvod, který je pro svoji důlezitost nutno zmínit na prvním místě je to, a mnoho druzstevníků si toto neuvědomuje, ze v případě druzstevního bytu jsou pouze nájemci bytu, nikoliv jeho vlastníkem. Vlastníkem bytu, příp. domu, je pouze druzstvo a jen druzstvo vykonává vlastnické právo. Člen druzstva je nájemcem bytu, jehoz vztah k druzstvu (vztah nájemce – pronajímatel) se řídí ustanoveními § 2201 a násl. nového občanského zákoníku (nájemní smlouva), případně zvlásním zákone, se kterým nový občanský zákoník ve svém § 2240 počítá a dále stanovami druzstva. Byt je majetková hodnota v řádu stovek tisíc az milionů korun a s touto majetkovou hodnotou můze nakládat za daných podmínek představenstvo druzstva. Extrémním případem (který by vsak nebyl v nasí historii ani poprvé ani naposledy) je bankrot druzstva, způsobený chybami v hospodaření druzstva, jehoz důsledkem můze být ztráta majetku druzstva a jeho prodej v drazbě. Obecně platí, ze je lepsí si za svůj majetek odpovídat sám a nikoliv spoléhat na poctivost a odbornost svých zástupců - v tomto případě vedení druzstva. Za určitých podmínek můze být členovi druzstva dokonce nájemní smlouva vypovězena a můze být vyloučen z druzstva. Vypořádací podíl, který by měl vyloučený člen druzstva obdrzet, rozhodně neodpovídá trzní hodnotě druzstevního bytu.
b) Dalsím důlezitým faktem je vyssí trzní hodnota bytu v osobním vlastnictví oproti druzstevnímu vlastnictví. Odborníci na trhu s nemovitostmi potvrdí, ze byty v osobním vlastnictví se prodávají za cenu vyssí o jednotky az desítky procent oproti druzstevnímu vlastnictví a zároveň se prodej uskuteční rychleji. Převodem bytu do osobního vlastnictví lze v podstatě obratem zhodnotit svůj majetek o desítky az stovky tisíc korun. V případě prodeje bytu ve vlastnictví se sice státu musí odvést daň z nabytí nemovitých věcí, jez vychází z hodnoty bytu, i přesto vsak prodávající obecně obdrzí vyssí cenu, nez při převodu členských práv v druzstvu vč. práva nájmu bytu. Důvodem této skutečnosti je (kromě nedůvěry řady lidí vstupovat do druzstevního vlastnictví) předevsím moznost financovat koupi bytu v osobním vlastnictví hypotečním úvěrem. V případě převodu druzstevního bytu musí mít nabyvatel tzv. hotovost nebo jinou nemovitost k zástavě pro banku, coz není přílis bězné. Stanovy některých druzstev vylučují nabytí bytu cizincem, přitom cizinci tvoří nemalou skupinu osob, které se na trhu s byty podílejí. Při převodu druzstevního bytu se namísto daně z nabytí nemovitých věcí platí poplatek za převod druzstvu, který je mnohdy velmi vysoký a neodpovídá hodnotě sluzeb, které druzstvo svému členu poskytuje a mnohdy se dokonce dani přiblízí či vyrovná (druzstva někdy pomocí vysokého převodního poplatku regulují spekulativní převody druzstevních bytů). Členové druzstva často nevědí, jaká je výse poplatku druzstvu a o to větsí překvapení je pak čeká při převodu druzstevního bytu v kanceláři druzstva.
c) Jak bylo jiz výse uvedeno, jen vlastník bytu můze v plném rozsahu vykonávat svá vlastnická práva k bytu. V případě bytu v osobním vlastnictví můze jeho vlastník dát byt do pronájmu třetí osobě bez souhlasu druzstva (podnájem druzstevního bytu bez souhlasu druzstva je neplatný) nebo v něm zřídit věcné břemeno dozivotního bydlení např. pro své rodiče nebo handicapované děti pro případ, kdyby se se stávajícím majitelem cokoliv stalo. Stejně tak můze byt ve vlastnictví slouzit jako zástava tzv. americké hypotéky či jiného obdobného produktu banky, které umozňují financovat formou výhodného úvěru nejrůznějsí potřeby majitele nebo osob jemu blízkých, např. studium potomků, nákladná operace, rekonstrukce bytu, pořízení jiné nemovitosti apod. Dále platí, ze jen vlastník bytu rozhoduje o tom, zda budou v bytě provedeny nějaké stavební úpravy či rekontrukce. Jakékoliv podstatnějsí úpravy v druzstevním bytě podléhají souhlasu druzstva.
Zastávám názor, ze členovi druzstva by měla být vzdy dána moznost se svobodně rozhodnout, zda chce zůstat v druzstvu či nikoliv, a to ať se jedná o jednotlivce nebo minoritní skupinu členů druzstva. Tzn. je-li vůle několika osob v druzstvu z druzstva vystoupit a převést byty do OV, druzstvo by jim toto mělo umoznit a těch, kdo chtějí v druzstvu zůstat, se jejich právní postavení jakkoliv nezmění. Důvod bránit individuálním převodům bytů do OV není zvlásť tehdy, kdyz tito zadatelé hodlají náklady na převod uhradit ze svého. Pamatujte, ze v případě, kdy členská schůze platně odsouhlasí převod bytů do OV, představenstvo je tímto rozhodnutím členské schůze vázáno a je povinno se jím řídit, tzn. v co nejkratsí době provést prohlásení vlastníka budovy a dále uzavřít jednotlivé smlouvy o převodu vlastnictví bytových jednotek nebo garází do vlastnictví členů druzstva/nájemců. Doporučuje se v usnesení členské schůze pro tento případ téz stanovit představenstvu lhůtu pro splnění těchto úkolů a v případě průtahů zaviněných představenstvem se nebránit výměně vedení druzstva. Je důlezité vsak uvést, ze v případě druzstev nevyzaduje zákon o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. účinný od 1.1.2014, jez obsahuje práva a povinnosti členů druzstva, souhlas ostatních členů druzstva - nájemců bytů s převody bytů do vlastnictví v případě, jsou - li převáděny byty právě do vlastnictví členů druzstva - nájemců bytů. Takový souhlas členské schůze druzstva mohou ovsem obsahovat stanovy druzstva v souladu s dosavadní právní úpravou.
Výse uvedený výčet nevýhod druzstevního vlastnictví není úplný a zvídavý čtenář na jiných internetových portálech jistě nalezne spoustu jiných objektivních informací k vlastnímu posouzení této problematiky.