Někteří jej vítají, jiní o něm mluví jako o potřebném, ovsem nepřipraveném a zbrkle přijatém. I takto je hodnocen nový občanský zákoník. O tom, co přinese v bězném zivotě, jsme si povídali se známým právníkem Petrem Kaustou.
Je nový občanský zákoník opravdu tak průlomový?
Je to obrovský právní zásah, který se v nějaké formě dotkne zivotů kazdého z nás.
Zásady, na kterých je nový zákoník postaven. Tedy například, ze právní jednání osob nesmí být v rozporu s dobrými mravy a veřejným pořádkem, slib zavazuje, ochrana slabsí strany, povinnost kazdého jednat v právním styku poctivě, právo brát se o vlastní stěstí a stěstí své rodiny, právo domáhat se ochrany soukromých práv, právo na právní ochranu a povinnost soudů rozhodovat stejné případy stejně a dalsí.
Zákon byl schválen někdy v roce 2012. A to je dost krátká doba na to, aby se s ním odborná i laická veřejnost seznámila. Prováděcí předpisy se dělaly na poslední chvíli. Je to nepřipravené a zbrklé. Uz nyní se navíc ví, ze nás čeká velká novela občanského zákoníku. Mnoho věcí se bude měnit, upřesňovat, slaďovat a mozná i vypoustět.
Zkusme si přiblízit nějaké novinky, které se dotknou velkého okruhu lidí…
Jednou z takových oblastí je nájemní a podnájemní bydlení, kde je řada změn. Například dneska můzete část bytu pronajmout dalsí osobě, a to bez souhlasu pronajímatele, coz dříve neslo. Je to třeba situace, kdy si chce někdo přivydělat a jeden pokoj nabídne studentovi. Je tam vsak podmínka, ze nájemce musí s podnájemcem zůstat v bytě. Jinak řečeno, nelze to udělat tak, ze celý byt nechá podnájemci a sám bude bydlet jinde. K tomu je uz nutný souhlas pronajímatele.
V oblasti bydlení je celá řada změn. Můzete přiblízit dalsí?
Jde o smlouvy. Například se po nějaké době ukázalo, ze vase nájemní smlouva je neplatná. Třeba kvůli nějakému opomenutí nebo spatnému či chybějícímu údaji ve smlouvě. Pak přislo soudní rozhodnutí, ze smlouva je neplatná, a vy jste uz nebyl v nájmu. Nyní platí, ze pokud i neplatná nájemní smlouva trvala nepřetrzitě minimálně tři roky, tak se povazuje za platnou, i kdyz jsou v ní chyby. Na druhé straně nový občanský zákoník posiluje i práva pronajímatelů. Mohou dát například rychlejsí výpověď při neplacení nájmu. Nový zákoník také pronajímatelům neukládá povinnost, aby nájemcům, kterým dají z různých důvodů výpověď, sháněli náhradní bydlení.
Nový občanský zákoník se dotkne i rozvádějících se manzelství.
Ano. A jelikoz se u nás podle statistik rozvádí kazdé druhé manzelství, týká se to řady lidí. Přiblizme si jednu ze situací. Máte dům, který jste nabyl před uzavřením manzelství. Pak přijde rozvod. Manzelce jste předtím mohl říct, aby se vystěhovala, protoze jste majitel. Podle nového ale ne. Je tam takzvaná rodinná domácnost. To znamená, ze vlastník domu toho druhého nemůze vyhodit. Musí mu zajistit náhradní bydlení stejné kvality. Občanský zákoník zavádí i nový pojem marnotratný manzel.
Marnotratný manzel?
Marnotratným manzelem je člověk, který například hýří s rodinným majetkem, vede zahálčivý zivot nebo učiní závazek bez souhlasu druhého manzela. Marnotratný způsob zivota je důvodem pro to, aby druhý manzel podal návrh na zrusení nebo zúzení společného jmění manzelů.
Pojem marnotratný manzel. A co marnotratná manzelka?
Zákon nerozlisuje muzský a zenský rod. Takze marnotratná manzelka je obsazena v pojmu marnotratný manzel.
Nový občanský zákoník zavádí i nový pojem cena zvlástní obliby. Oč jde?
Někdo mi schválně zničí fotku, jejíz hodnota je několik korun. Je to vsak poslední fotka, na které jsem zachycen s prarodiči. Pro mě má taková fotka nevyčíslitelnou citovou hodnotu. Přisel jsem o ni a nikdy uz takovou mít nebudu. Po tom, kdo fotku zničil, můzu pozadovat odskodnění za psychickou újmu. Určím si cenu, která je mnohonásobně vyssí nez obvyklá cena staré fotky. Kdyz dotyčný na cenu nepřistoupí, rozhodne soud. V podobných případech by mohlo jít o poměrně zajímavé částky.
Je v novém občanském zákoníku něco, co by lidem mohlo způsobit problémy?
Mozná bych kazdému majiteli nemovitosti doporučil, aby si ji na katastru nemovitostí hlídal. Ten zákon totiz přinesl jednu důlezitou věc. Upřednostňuje drzbu před vlastnictvím.
Řekněme, ze vám někdo sofistikovaným způsobem ukradne nemovitost …
To se dá?
Dá. Stačí falesné doklady a dalsí věci, ale nechci nikomu dávat návod. Takze vám někdo sofistikovaným způsobem ukradne nemovitost. Prostřednictvím takzvaného bílého koně ji pak převede na někoho jiného. A kdyz to ve stanovené lhůtě nezaznamenáte, a to podvodníci dokází také zajistit, tak o nemovitost přijdete. Člověk, který vasi nemovitost nabyl v dobré víře a je zapsán v katastru nemovitostí, je drzitelem a novým majitelem. A vy máte jedinou moznost, zádat náhradu skody po bílém koni. A takoví větsinou nic nemají.
A obrana?
Nejjistějsí je pravidelná kontrola katastru nemovitostí.
Změny u vasí nemovitosti se dají zjistit přes internet.
Pokud se tak stane, je nutné to okamzitě řesit.
Je také vhodné zajít na katastr a pozádat, aby vám jakékoliv změny zasílali na mobil. I tohle ale podvodníci dokází obejít.
Takze nejlepsí je opravdu pravidelná kontrola.
1) První změnou týkající se katastru nemovitostí od 1.1.2014, na kterou je vhodné upozornit a o které se v souvislosti s novým občanským zákoníkem hovoří asi nejvíce, je to, ze nový občanský zákoník se vrací k zásadě superficies solo cedit, coz v překladu z latiny znamená: povrh ustupuje zemi (pozemku). Tímto se vyjadřuje pravidlo, ze vse, co je pevně spojeno s pozemkem, je jeho součástí. Je-li vlastník pozemku shodný s vlastníkem stavby (netýká se staveb dočasných), stává se ke dni 1.1.2014 taková stavba součástí pozemku. Součástí pozemku nejsou inzenýrské sítě pod zemským povrchem vč. souvisejících staveb a technických zařízení. Účelem zákona je u těch případů, kdy nedochází ke spojení pozemku a stavby, nenásilnou cestou vlastnictví pozemku a stavby sjednotit, a to tím, ze vlastníkovi pozemku nálezí překupní právo ke stavbě jiného vlastníka na jeho pozemku. V případě, ze vlastník pozemku své předkupní právo vyuzije a stavbu získá do svého vlastnictví, stane se taková stavba součástí pozemku a ztratí tak svůj status věci v právním slova smyslu a s takovou stavbou jiz nebude moci nakládat jako se samostatným objektem právních vztahů. Při uzavírání smluv po 1.1.2014 je tedy nutné pamatovat na správné označení nemovitostí, kde tudíz nebude jako předmět převodu pro účely zápisu v katastru nemovitostí uváděna stavba ale jen pozemek, na kterém stojí, a to i tehdy, je-li v katastru nemovitostí stále stavba evidována. Není v moznostech katastru nemovitostí okamzitě k 1.1.2014 stavby v těch případech, kde se stávají součástí pozemku, vymazat. Dle přechodných ustanovení katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. budou právní vztahy k nemovitostem evidovány podle dosavadního stavu do doby, nez budou údaje dotčeny změnou (např. uzavření kupní smlouvy a její podání na KÚ apod.)
2) Katastr nemovitostí přísně uplatňuje zásadu materiání publicity, která vychází z toho, ze údaje v katastru nemovitostí jsou úplné a správné a jejich povědomí zakládá u osoby dobou víru týkající se určitého práva. Naopak ten, kdo se o údaje z katastru nemovitostí nezajímá (nevsimne si např. plomby o probíhajícím řízení), nemůze se dobré víry domáhat a neznalost katastru nemovitostí neomlouvá stejně jako neznalost zákona. Katastr nemovitostí je veřejný seznam, do kterého můze kazdý nahlízet a zjisťovat si údaje pro něj důlezité. I z důvodu dodrzování této zásady je vhodné, aby si kazdý jednou za čas nasel chvíli a podíval se např. do bezplatné aplikace Českého úřadu zeměmeřičského a katastrálního (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/), zda ohledně jeho nemovitosti je vse v pořádku. V souvislosti s řízeními u katastrálního úřadu vznikl nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb., který rusí dosavadní katastrální zákon č. 344/1992 Sb. a dále zákon č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Ten upravuje v rámci zásady intabulační a zásady priority mimo jiné i to, ze naprostá větsina práv budou do katastru nemovitostí zapisována vkladem, a to i ta, která byla doposud zapisována záznamem. Novinkou je nyní to, ze rozhodující bude okamzik vzniku právních účinků návrhu na vklad do katastru nemovitostí, z hlediska hodiny, minuty a vteřiny. Do 31.12.2013 předpisy neznaly nabytí vlastnického práva k nemovitosti k jinému časovému údaji nez den, resp. vlastnictví se nabývalo k počátku dne, nyní to vsak bude ke konkrétnímu časovému údaji jak je výse uvedeno. Nově budou v katastru nemovitostí obsazeny např. cenové údaje o nemovitostech.
3) V souvislosti s novým katastrálním zákonem se mění dalsí kroky při zápisu práv do katastru nemovitostí s účinností od 1.1.2014. Podání bude mozné učinit jak v listinné podobě tak elektronicky (s elektronickým podpisem). Taktéz listiny - přílohy zádosti, bude mozno dodat jak v tistěné podobě tak v elektronické podobě při splnění potřebných nálezitostí. Nově se přílohy návrhu na vklad do katastru nemovitostí budou dodávat úřadu jen v jednom vyhotovení (doposud v počtu o dva vyssí, nez byl počet účastníků). O tom, ze byl podán příslusný návrh, katastrální úřad nejpozději den po podání informuje vlastníka nemovitosti, ze právní poměry jsou dotčeny změnou. Informován bude vlastník na adresu svého trvalého pobytu i tehdy, bude-li zastoupen na základě plné moci, čímz se má zabránit situaci, ze nemovitost je prodávána bez vědomí vlastníka (např. nájemcem bytu) na základě padělané plné moci atd. Kromě trvalého bydlistě můze být upozornění zasláno téz do datové schránky, nebo na zádost vlastníka téz na e-mail nebo telefon. Rovněz je mozné si zaplatit monitoring změn v katastru daného vlastníka. Vklad do katastru nemovitostí nebude mozné provést dříve nez po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne takového oznámení o řízení. Po provedení vkladu zasle katastrální úřad vyzorumění o provedení vkladu a jiz nebude zasílat listinu s dolozkou o provedení vkladu.
4) V souvislosti se změnami týkajících se katastru nemovitostí od 1.1.2014 platí rovněz spousta nových věcí také pokud jde o daňovou problematiku. Úplatné převody se řídí novým zákonem č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí a bezúplatné převody byly začleněny do zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů. Zákon o dani z převodu nemovitostí č. 357/1992 Sb. zaniká k 31.12.2013, vyjma případů, kdy doslo k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí nejpozději v tento den. V případě bezúplatných převodů, není-li převod od daně osvobozen, se bude uplatňovat rovná 15 procentní sazba daně na rozdíl od dosavadní progresivní darovací daně v rozmezí 7,0 % az 40,0 %. V případě úplatného převodu nebude nutné pro účely výpočtu daně vyhotovení znaleckého posudku. V případě, ze poplatník dodá finančnímu vsechny potřebné údaje, bude si moci finanční úřad zjstit sám tzv. směrnou hodnotu. Daň bude vypočtena ze sjednané ceny nebo ve výsi 75 % srovnávací daňové hodnoty, přičemz jako srovnávací daňová hodnota bude uváděna právě buď finančním úřadem zjistěná směrná hodnota anebo cena zjistěná znaleckým posudkem, přičemz sám poplatník si určí, jakým způsobem bude zjistěna srovnávací daňová hodnota. Ve větsině případů si poplatníci zřejmě zvolí jako doposud zjistění ceny znaleckým posudkem. Přílohou přiznání pak bude (kromě event. znaleckého posudku) prostá kopie smlouvy a dále vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu do katastru nemovitostí. Náklad na znalecký posudek pak bude uznatelný výdaj pro účely zjistění daňového základu.
5) Mnoho změn doznají téz práva a povinnosti členů společenství vlastníků jednotek. Této problematice se věnuje samostatný oddíl k společenství vlastníků jednotek.
Jakmile časové moznosti dovolí, budeme na těchto stránkách postupně zveřejňovat dalsí změny týkající se nemovitostí od 1.1.2014. Novinkou budou téz informace o právu nájmu.
Po přečtení informací této stránce si mozná zodpovíte odpověď na otázku, zda je výhodnějsí byt v druzstevním vlastnictví nebo byt v tzv. osobním vlastnictví. Zde naleznete nesporné výhody osobního vlastnictví. Druzstevní vlastnictví má jistě i některé své výhody, ve výsledku lze vsak jednoznačně konstatovat, ze výhody osobního vlastnictví zcela zásadně převazují nad výhodami druzstevního vlastnictví a druzstevní vlastnictví je povazováno jiz jako přezitek, který je v moderní současnosti dlouhodobě nevyhovující a zcela v rozporu se standardy bytového vlastnictví ve vyspělých státech Evropské unie. Smutnou pravdou vsak je, ze členové představenstva některých druzstev zcela klamavě informují své členy o těchto skutečnostech a v členech druzstva ponechávají či vyvolávají mylné přesvědčení, ze stávající (tj. druzstevní) vlastnictví je pro ně výhodnějsí.
tzv. lidová bytová druzstva a dále stavební bytová druzstva, která existují desítky let a zahrnují v sobě stovky az tisíce bytů a garází, u kterých větsinou lze individuálně převádět byty do OV, jelikoz bylo v zákonné lhůtě o převod pozádáno a druzstva mají pro tento účel zavedený a fungující systém,
druzstva zakládaná v rámci nových developerských projektů, která obvykle velmi otevřeně informují své stávající i budoucí členy o moznostech převodu bytu do OV a bězně toto umozňují jiz krátce po nabytí členských práv a povinností a dále
tzv. privatizační druzstva, tj. druzstva, která byla zalozena z důvodu privatizace bytového domu v majetku obce/města do vlastnictví stávajících nájemců bytů a vznikají v posledních dvaceti letech. Právě tato druzstva jsou nejčastějsími klienty právních a realitních kanceláří (a téz mé kanceláře) ohledně sluzeb směřujících k transformaci druzstevního vlastnictví na tzv. osobní vlastnictví se zalozením společenství vlastníků jednotek. Ruku v ruce s tím, jak roste informovanost veřejnosti o výhodách osobního vlastnictví, roste i poptávka těchto mensích druzstev (v řádu jednotek az desítek bytů a garází) po firmách, které se problematikou převodů bytů do OV zabývají. V případě, ze druzstvo doplatilo městu kupní cenu za pořízení bytového domu, převodu bytů do OV kromě vůle nájemců jiz v podstatě nic nebrání.
Zde je několik nejzásadnějsích důvodů proč druzstevní vlastnictví nahradit tzv. osobním vlastnictvím:
a) Důvod, který je pro svoji důlezitost nutno zmínit na prvním místě je to, a mnoho druzstevníků si toto neuvědomuje, ze v případě druzstevního bytu jsou pouze nájemci bytu, nikoliv jeho vlastníkem. Vlastníkem bytu, příp. domu, je pouze druzstvo a jen druzstvo vykonává vlastnické právo. Člen druzstva je nájemcem bytu, jehoz vztah k druzstvu (vztah nájemce – pronajímatel) se řídí ustanoveními § 2201 a násl. nového občanského zákoníku (nájemní smlouva), případně zvlásním zákone, se kterým nový občanský zákoník ve svém § 2240 počítá a dále stanovami druzstva. Byt je majetková hodnota v řádu stovek tisíc az milionů korun a s touto majetkovou hodnotou můze nakládat za daných podmínek představenstvo druzstva. Extrémním případem (který by vsak nebyl v nasí historii ani poprvé ani naposledy) je bankrot druzstva, způsobený chybami v hospodaření druzstva, jehoz důsledkem můze být ztráta majetku druzstva a jeho prodej v drazbě. Obecně platí, ze je lepsí si za svůj majetek odpovídat sám a nikoliv spoléhat na poctivost a odbornost svých zástupců - v tomto případě vedení druzstva. Za určitých podmínek můze být členovi druzstva dokonce nájemní smlouva vypovězena a můze být vyloučen z druzstva. Vypořádací podíl, který by měl vyloučený člen druzstva obdrzet, rozhodně neodpovídá trzní hodnotě druzstevního bytu.
b) Dalsím důlezitým faktem je vyssí trzní hodnota bytu v osobním vlastnictví oproti druzstevnímu vlastnictví. Odborníci na trhu s nemovitostmi potvrdí, ze byty v osobním vlastnictví se prodávají za cenu vyssí o jednotky az desítky procent oproti druzstevnímu vlastnictví a zároveň se prodej uskuteční rychleji. Převodem bytu do osobního vlastnictví lze v podstatě obratem zhodnotit svůj majetek o desítky az stovky tisíc korun. V případě prodeje bytu ve vlastnictví se sice státu musí odvést daň z nabytí nemovitých věcí, jez vychází z hodnoty bytu, i přesto vsak prodávající obecně obdrzí vyssí cenu, nez při převodu členských práv v druzstvu vč. práva nájmu bytu. Důvodem této skutečnosti je (kromě nedůvěry řady lidí vstupovat do druzstevního vlastnictví) předevsím moznost financovat koupi bytu v osobním vlastnictví hypotečním úvěrem. V případě převodu druzstevního bytu musí mít nabyvatel tzv. hotovost nebo jinou nemovitost k zástavě pro banku, coz není přílis bězné. Stanovy některých druzstev vylučují nabytí bytu cizincem, přitom cizinci tvoří nemalou skupinu osob, které se na trhu s byty podílejí. Při převodu druzstevního bytu se namísto daně z nabytí nemovitých věcí platí poplatek za převod druzstvu, který je mnohdy velmi vysoký a neodpovídá hodnotě sluzeb, které druzstvo svému členu poskytuje a mnohdy se dokonce dani přiblízí či vyrovná (druzstva někdy pomocí vysokého převodního poplatku regulují spekulativní převody druzstevních bytů). Členové druzstva často nevědí, jaká je výse poplatku druzstvu a o to větsí překvapení je pak čeká při převodu druzstevního bytu v kanceláři druzstva.
c) Jak bylo jiz výse uvedeno, jen vlastník bytu můze v plném rozsahu vykonávat svá vlastnická práva k bytu. V případě bytu v osobním vlastnictví můze jeho vlastník dát byt do pronájmu třetí osobě bez souhlasu druzstva (podnájem druzstevního bytu bez souhlasu druzstva je neplatný) nebo v něm zřídit věcné břemeno dozivotního bydlení např. pro své rodiče nebo handicapované děti pro případ, kdyby se se stávajícím majitelem cokoliv stalo. Stejně tak můze byt ve vlastnictví slouzit jako zástava tzv. americké hypotéky či jiného obdobného produktu banky, které umozňují financovat formou výhodného úvěru nejrůznějsí potřeby majitele nebo osob jemu blízkých, např. studium potomků, nákladná operace, rekonstrukce bytu, pořízení jiné nemovitosti apod. Dále platí, ze jen vlastník bytu rozhoduje o tom, zda budou v bytě provedeny nějaké stavební úpravy či rekontrukce. Jakékoliv podstatnějsí úpravy v druzstevním bytě podléhají souhlasu druzstva.
Zastávám názor, ze členovi druzstva by měla být vzdy dána moznost se svobodně rozhodnout, zda chce zůstat v druzstvu či nikoliv, a to ať se jedná o jednotlivce nebo minoritní skupinu členů druzstva. Tzn. je-li vůle několika osob v druzstvu z druzstva vystoupit a převést byty do OV, druzstvo by jim toto mělo umoznit a těch, kdo chtějí v druzstvu zůstat, se jejich právní postavení jakkoliv nezmění. Důvod bránit individuálním převodům bytů do OV není zvlásť tehdy, kdyz tito zadatelé hodlají náklady na převod uhradit ze svého. Pamatujte, ze v případě, kdy členská schůze platně odsouhlasí převod bytů do OV, představenstvo je tímto rozhodnutím členské schůze vázáno a je povinno se jím řídit, tzn. v co nejkratsí době provést prohlásení vlastníka budovy a dále uzavřít jednotlivé smlouvy o převodu vlastnictví bytových jednotek nebo garází do vlastnictví členů druzstva/nájemců. Doporučuje se v usnesení členské schůze pro tento případ téz stanovit představenstvu lhůtu pro splnění těchto úkolů a v případě průtahů zaviněných představenstvem se nebránit výměně vedení druzstva. Je důlezité vsak uvést, ze v případě druzstev nevyzaduje zákon o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. účinný od 1.1.2014, jez obsahuje práva a povinnosti členů druzstva, souhlas ostatních členů druzstva - nájemců bytů s převody bytů do vlastnictví v případě, jsou - li převáděny byty právě do vlastnictví členů druzstva - nájemců bytů. Takový souhlas členské schůze druzstva mohou ovsem obsahovat stanovy druzstva v souladu s dosavadní právní úpravou.
Výse uvedený výčet nevýhod druzstevního vlastnictví není úplný a zvídavý čtenář na jiných internetových portálech jistě nalezne spoustu jiných objektivních informací k vlastnímu posouzení této problematiky.
Smlouvou o výpůjčce vznikne vypůjčiteli právo věc po dohodnutou dobu bezplatně uzívat.
(§ 659 Občanského zákoníku)
Pan/í ..............................
Nar. ..................
Bytem ...........................................
(dále jen jako „půjčitel“)
a
Pan/í ..............................
Nar. .......................
Bytem..............................................
(dále jen jako „vypůjčitel“)
Uzavřeli níze uvedeného dne, měsíce a roku tuto
smlouvu o výpůjčce
I.
Půjčitel vypůjčuje dnesním dnem vypůjčiteli ................................, výrobní číslo: ........................................ ve stavu způsobilém k řádnému uzívání.
Vypůjčitel je na základě této smlouvy po dohodnutou dobu oprávněn .................................. bezplatně uzívat, a to výhradně pro ............................................
Vypůjčitel je povinen ................................ chránit před poskozením, ztrátou a zničením.
II.
Vypůjčitel podpisem této smlouvy potvrzuje převzetí ............................... a potvrzuje, ze ............................ je bez viditelných či jiných zjevných vad.
Vypůjčitel není oprávněn přenechat .............................. k uzívání jinému.
III.
Výpůjčka je sjednána na dobu od ................................ do ................................
IV.
Vypůjčitel se zavazuje vrátit .............................. Půjčiteli v místě bydlistě Půjčitele nejpozději do dne .......................................
V případě prodlení s vrácením ...................................... zaplatí Vypůjčitel smluvní pokutu ve výsi ...............................,- Kč za kazdý i započatý den prodlení.
Zaplacením smluvní pokuty není dotčen nárok na případnou náhradu skody.
V.
Tato smlouva je sepsána ve dvou vyhotoveních, po jednom pro kazdého z účastníků.
Na důkaz svého souhlasu s celým obsahem smlouvy připojují smluvní strany své podpisy.
V ............................ dne ......................... V ......................... dne .....................
................................................, půjčitel ........................................, vypůjčitel
(podpis) (podpis)
Smlouvou o výpůjčce vznikne vypůjčiteli právo věc po dohodnutou dobu bezplatně uzívat.
(§ 659 Občanského zákoníku)
***
Pan/í ......................................................
Nar. .......................................................
Bytem ...................................................
(dále jen jako „Půjčitel“)
a
Pan/í .....................................................
Nar. ......................................................
Bytem ...................................................
(dále jen jako „Vypůjčitel“)
Uzavřeli níze uvedeného dne, měsíce a roku tuto
smlouvu o výpůjčce
I.
Půjčitel vypůjčuje dnesním dnem Vypůjčiteli ..................... automobil ............................., barva ......................... SPZ: ................... č. karoserie: ...................................... ve stavu způsobilém k řádnému uzívání.
Vypůjčitel je na základě této smlouvy a po dobu v ní výslovně uvedenou oprávněn automobil bezplatně uzívat, a to výhradně za účelem cesty na ....................................................
Vypůjčitel je povinen automobil chránit před poskozením, ztrátou a zničením.
II.
Vypůjčitel podpisem této smlouvy potvrzuje převzetí automobilu. Vypůjčitel dále potvrzuje, ze osobní automobil je bez viditelných či jiných zjevných vad.
Vypůjčitel po dobu účinnosti této smlouvy nese veskeré náklady na provoz automobilu a veskeré související poplatky.
Vypůjčitel není oprávněn přenechat automobil k uzívání jinému.
III.
Výpůjčka je sjednána na dobu od ........................................... do .............................................
IV.
Vypůjčitel se zavazuje vrátit automobil Půjčiteli v místě bydlistě Půjčitele nejpozději do dne ................................................
V případě prodlení s vrácením automobilu zaplatí Vypůjčitel smluvní pokutu ve výsi ...........................,- Kč za kazdý i započatý den prodlení.
Zaplacením smluvní pokuty není dotčen nárok na případnou náhradu skody.
V.
Tato smlouva je sepsána ve dvou vyhotoveních, po jednom pro kazdého z účastníků.
Na důkaz svého souhlasu s celým obsahem smlouvy připojují smluvní strany své podpisy.
V ......................... dne ........................... V ................................. dne .....................................
(podpis) (podpis)
............................................................... .........................................................
Půjčitel Vypůjčitel
Smlouvou o výpůjčce vznikne vypůjčiteli právo věc po dohodnutou dobu bezplatně uzívat.
Vypůjčitel je povinen věc vrátit, jakmile ji nepotřebuje, nejpozději vsak do konce stanovené doby zapůjčení.
Půjčitel můze pozádat vrácení věci i před skončením stanovené doby zapůjčení, jestlize vypůjčitel věc neuzívá řádně nebo jestlize ji uzívá v rozporu s účelem, kterému slouzí.
(§ 659 a násl. Občanského zákoníku)
***
Pan/í .......................................................
Bytem .....................................................
V ....................... dne ................................
Výzva k předčasnému vrácení vypůjčené věci
Dne ....................... jsem Vám bezplatně půjčil ............................., výrobní .............................
Půjčenou věc jste měl pouzít pouze k ...................................
Protoze .......................... sekáte i jiné pozemky a za peníze, pouzíváte ......................... v rozporu se smlouvou.
Zádám Vás o její vrácení do dvou dnů v místě mého bydlistě.
Pokud ................................. v této lhůtě nevrátíte, budu se domáhat vrácení právní cestou.
(podpis)
........................................
bytem ............................................
Smlouvou o výpůjčce vznikne vypůjčiteli právo věc po dohodnutou dobu bezplatně uzívat.
Vypůjčitel je povinen věc vrátit, jakmile ji nepotřebuje, nejpozději vsak do konce stanovené doby zapůjčení.
(§ 659 a násl. Občanského zákoníku)
***
Panu/í .......................................
Bytem ............................................................
V ................... dne .......................................
Výzva k vrácení vypůjčené věci
Dne ........................... jsem Vám bezplatně půjčil .................................., výrobní číslo: ..............................
Jelikoz jste ............................. nevrátil v dohodnuté lhůtě, zádám Vás o její vrácení nejpozději do tří dnů v místě mého bydlistě.
Pokud ............................... v této lhůtě nevrátíte, budu se domáhat vrácení právní cestou.
S pozdravem
(podpis)
...............................................................
Bytem ..................................................
Pan/í .....................................
nar. .......................................
bytem ...................................................
(dále jen „Pronajímatel“)
a
Pan/í .....................................
Nar ........................................
Bytem .........................................................
(dále jen „Nájemce“)
Uzavřeli níze uvedeného dne, měsíce a roku tuto
Smlouvu o nájmu ............................
v souladu s ustanovením § 663 a násl. občanského zákoníku
1. PŘEDMĚT SMLOUVY
1.1. Pronajímatel pronajímá nájemci ..................................., výr. číslo................................. (dále jen „movitá věc“) a Nájemce tuto ........................ do nájmu od Pronajímatele přijímá.
1.2. Movitá věc, včetně návodu k pouzití, a dalsí příslusenství dle rozpisu ....................................................................................... převzal Nájemce před podpisem této smlouvy.
Nájemce potvrzuje, ze movitou věc při převzetí dobře prohlédl a vyzkousel a ze je způsobilá k běznému uzívání.
2. NÁJEMNÉ
2.1. Smluvní strany sjednaly nájemné ve výsi ...............................,- Kč (slovy: jeden tisíc korun českých) ....................................
2.2. Nájemce je povinen platit nájemné měsíčně, vzdy do .................. dne kalendářního měsíce, na účet Pronajímatele č. ......................................... vedený u ........................................
3. DALSÍ UJEDNÁNÍ
3.1. Nájemce je oprávněn pouzívat Movitou věc po sjednanou dobu pro účely své podnikatelské činnosti.
3.2. Nájemce nesmí přenechat Movitou věc do podnájmu třetí osobě bez předchozího písemného souhlasu Pronajímatele.
3.3. Nájemce je povinen o Movitou věc řádně pečovat, zejména aby nedoslo ke skodě. V případě poruchy je Nájemce povinen Pronajímatele vyrozumět. Náklady na odstranění poruch nese v celém rozsahu Nájemce.
4. ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ
4.1. Tato smlouva nabývá účinnosti dnem podpisu.
4.2. Tato smlouva se uzavírá se na dobu určitou od .............................. do .....................................
4.3. Bez ohledu na výse uvedené je Pronajímatel oprávněn smlouvu vypovědět v případě, ze Nájemce bude v prodlení s úhradou dluzného nájemného o více jak ......................... dnů. Výpovědní lhůta činí v takovém případě ................... dny.
Nájemce je povinen Movitou věc vrátit Nájemci na adrese Nájemce v poslední den nájmu.
4.4. Tato smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, po jednom pro kazdou ze smluvních stran.
Smluvní strany souhlasí s celým obsahem smlouvy, coz stvrzují svými podpisy.
V .......................... dne .................................. V ..................... dne ..........................
(podpis) (podpis)
.............................................. ........................................
Pronajímatel Nájemce
Níze uvedeného dne, měsíce a roku uzavřeli podle ust. § 2274 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
1. Účastníci smlouvy
Nájemce:
Jméno Příjmení ........................,
rodné číslo : ..............................,
bydlistě : přesná adresa
(dále jen "nájemce" - na straně jedné)
Podnájemce:
Jméno Příjmení..........................,
rodné číslo : ...............................,
bydlistě : přesná adresa
(dále jen "podnájemce" - na straně druhé)
tuto smlouvu o podnájmu
2. Prohlásení pronajímatele
Nájemce má na základě nájemní smlouvy ze dne ............................. uzavřené s vlastníkem nemovitosti panem ................................., bytem .................................................., výlučné právo uzívat bytovou jednotku (dále jen byt) č. ......................., o velikosti .......................... a výměře ..................... m2, (zapsanou na LV č. ........................) nacházející se v prvním nadzemním podlazí bytového domu v ......................................... - bytový dům, k. ú. ............................, postavený na pozemku st.p. č. ................................. v k. ú. ....................................... Uvedené nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí na LV č. .................................. a č. ................................. pro obec a k. ú. .................................. u Katastrálního úřadu pro ................................., Katastrální pracovistě ....................................
Nájemce dále prohlasuje, ze předmět nájmu je způsobilý ke smluvenému účelu nájmu, tj. bydlení. Specifikace bytu, jeho zařízení a vybavení je uvedena v protokolu o předání a převzetí bytu, který je nedílnou součástí této smlouvy (příloha č. 2).
3. Nájemné a doba nájmu
Nájemce se zavazuje byt uvedený v čl. 2 této smlouvy včetně jeho vnitřního vybavení přenechat podnájemci do podnájmu k zajistění bytových potřeb podnájemce, popřípadě i bytových potřeb členů jeho domácnosti, a to na dobu jednoho roku, tj. od ................ do ................ Spolu s bytem má podnájemce právo spoluuzívat společné prostory domu a sklep. Podnájemce se zavazuje platit po dobu trvání podnájmu nájemné ve výsi ............. Kč měsíčně (slovy: ................................. korun českých) vzdy kazdý kalendářní měsíc na účet nájemce č. .................................., a to nejpozději k 15. dni v měsíci, za který se platí nájemné.
Úhrady za sluzby spojené s uzíváním bytu a vsechny dalsí platby s uzíváním předmětného bytu související, včetně záloh na tyto platby, bude platit podnájemce nájemci podle vyúčtování provedeného pronajímatelem, vzdy do 1 týdne ode dne předlození příslusného vyúčtování.
4. Práva a povinnosti smluvních stran
Nájemce zpřístupní podnájemci byt způsobilý k nastěhování a obývání dne .............................., kdy zároveň předá podnájemci klíče od bytu a vstupních dveří. Byt je předán do podnájmu ve stavu způsobilém k uzívání.
Podnájemce se seznámil se stavem pronajímaného bytu a v tomto stavu ho přebírá.
Po skončení podnájmu podnájemce byt předá ve stavu způsobilém k uzívání s přihlédnutím k opotřebení odpovídajícímu době jeho uzívání. Potřebu oprav, které má provést vlastník bytu (pronajímatel) je podnájemce povinen neprodleně hlásit nájemci.
Podnájemce je povinen udrzovat po dobu podnájmu v domě nálezitý pořádek obvyklý podle místních poměrů a udrzovat byt ve stavu způsobilém k uzívání.
Podnájemce se zavazuje umoznit přístup do bytu k provedení kontroly stavu bytu nájemcem, případně i pověřeným zaměstnancům k provedení opravy, odečtu měřidel umístěných v bytě apod.
Nájemce prohlasuje, ze dle ust. § 2275 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník podal písemnou zádost o udělení souhlasu k podnájmu svému pronajímateli jakozto vlastníku bytu, od něhoz v zápětí obdrzel písemný souhlas s podnájmem. Kopie těchto písemností tvoří přílohou č. 1 této podnájemní smlouvy.
5. Skončení podnájmu
Podnájemní vztah zalození touto smlouvou končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán.
Tuto smlouvu můze kterákoli ze smluvních stran písemně vypovědět bez uvedení důvodu, popř. z jakéhokoli důvodu ve lhůtě 3 měsíců. Výpovědní lhůta začíná bězet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně.
Podnájem sjednaný touto smlouvou končí nejpozději s nájmem. Dojde-li k ukončení nájmu, má právo podnájemce na sdělení rozhodných skutečností jako je den skončení nájmu, popř. délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.
Podnájemce je povinen při skončení podnájmu byt vyklidit a uvést ho do původního stavu.
6. Závěrečná ustanovení
Účinky této smlouvy nastanou okamzikem jejího podpisu.
Tato smlouva je vyhotovena ve 2 stejnopisech, z nichz kazdá smluvní strana obdrzí po jednom.
Práva a povinnosti zde neupravené se řídí příslusným ustanovením zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Smluvní strany vzájemně prohlasují, ze tato smlouva nebyla uzavřena v tísni, ani jinak za jednostranně nevýhodných podmínek či na nátlak kterékoliv strany popř. třetích osob, coz stvrzují svým podpisem.
Smluvní strany prohlasují, ze si tuto smlouvu před podpisem přečetly, s jejím obsahem souhlasí a na důkaz toho připojují své podpisy.
V ........................... dne .................... V ........................... dne ....................
..................................... .............................
Nájemce Podnájemce
Přílohy:
č. 1 - Zádost o udělení souhlasu k podnájmu, Souhlas s podnájmem
č. 2 - Protokolu o předání a převzetí bytu
Podnájmem se obecně rozumí přenechání bytu nebo jeho části, kterou máme v nájmu, do uzívání třetí osobě, která nám za dobu trvání podnájmu platí nájemné.
Uzavřít podnájemní smlouvu není vzdy mozné. Smluvní strany mohou v nájemní smlouvě výslovně moznost sjednání podnájmu vyloučit. Není-li tomu tak a nájemce se rozhodne byt pronajat, je nutné rozlisit, zda v pronajímaném bytě bude sám trvale bydlet nebo v bytě trvale nebydlí.
V případě, ze nájemce pronajme část bytu a v bytě nadále bydlí, není vyzadován souhlas pronajímatele (vlastníka bytu). Pronajme-li nájemce celý byt a sám v něm bydlet nebude, potřebuje pro přijetí podnájemníka do bytu dle ust. § 2274 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, souhlas pronajímatele. O souhlas pronajímatele musí písemně pozádat a i souhlas pronajímatele musí být udělen v písemné podobně. V případě, ze se pronajímatel k zádosti ve lhůtě jednoho měsíce nevyjádří, nastává fikce, ze souhlas byl udělen. To neplatí, pokud byl ve smlouvě ujednán zákaz podnájmu.
Není-li v nájemní smlouvě sjednán zákaz podnájmu, ale pronajímatel si vyhradil své právo vyjádřit souhlas s přijetím nového člena nájemcovi domácnosti, lze přiměřeně vztáhnout toto pravidlo i na případ podnájmu části bytu podnájemníkovi.
Porusí-li nájemce některou z výse uvedených povinností, má se za to, ze tím hrubě porusil svoji povinnost a pronajímateli vzniká nárok na výpověď nájmu vůči nájemci. S okamzikem zániku nájmu zaniká i podnájem.
Nájemce nesmí zapomínat na to, ze odpovídá za podnájemníka jako by byt uzíval sám.
Obecné informace o nájemní smlouvě bytu podle nového občanského zákoníku a její nálezitosti:
Nájem bytu zaznamenal velkou změnu oproti dřívějsí právní úpravě. Nově je do zákona přidán účel nájmu - zajistění bytových potřeb nájemce. Je-li byt pronajat k jinému účelu nez k bydlení (např. rekreace, letní byt, stáz, ad.), pouzije se obecné ustanovení o nájmu (tj. ust. § 2201 a násl. NOZ). Stejně se bude postupovat v případě, ze nájemcem bude právnická osoba.
Zákon vymezuje pojem byt v ust. 2236 odst. 1 NOZ - Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a uzívány k účelu bydlení.
Na strany se vztahuje zvlástní ustanovení o nájmu bytu i v případě, ze pronajatý prostor není určen k bydlení, ale slouzí k uspokojení bytových potřeb nájemce (např. houseboat, ateliér...).
Nálezitosti nájemní smlouvy (bytu)
U podstatných nálezitostí nájemní smlouvy doslo k zjednodusení. Pro platnost nájemní smlouvy stačí označení předmětu nájmu bytu a vyjádření úplatnosti. Nájemní smlouva musí být v písemné formě, ale pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.
Nájemné
Nájemné se stanovuje pevnou částkou a v případě, ze není uvedeno období, za které se platí, nastává fikce, ze se sjednává za jeden měsíc. Neuvedení výse nájemného ve smlouvě, nemá za následek neplatnost smlouvy. Pronajímatel má právo na obvyklé nájemné, které je typické v den uzavření smlouvy pro dané místo a nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.
Ochrana poctivého nájemce
NOZ pamatuje na situace, kdy uzavřená nájemní smlouva je neplatná nebo k uzavření nájemní smlouvy mezi stranami vůbec nedoslo. Bez ohledu na to, nájemce daný byt dlouhodobě uzívá v dobré víře, ze nájem vznikl a z projevů vůle stran vyplývá, ze najemní vztah existuje. Dobrou vůli dovozujeme z placení nájemného ze strany nájemce nebo z předání bytu nájemci pronajímatelem společně s klíči. Zákon v tomto případě dává ochranu nájemci v podobě zhojení právního stavu po třech letech uzívání bytu nájemcem v dobré víře, ze nájem je po právu.